Chị B đến với Công ty Luật Bạch Đằng Giang với mong muốn tư vấn cho chị về vấn đề mua bán nhà trả chậm, trả dần, chị B trình bày tóm tắt sự việc như sau: Năm 2017 nhà tôi có mua một căn nhà, do không đủ tiền nên tôi thỏa thuận với bên bán nhà về việc thanh toán tiền, tôi sẽ chia ra và trả dần số tiền đó trong vòng 2 năm. Hiện nay, tôi đã thực hiện được nghĩa vụ thanh toán 1,5 năm, do việc làm ăn không thuận lợi nên tôi muốn đem thế chấp căn nhà có được không, làm thế nào để tôi có thể thế chấp căn nhà đúng pháp luật?
Luật sư tư vấn:
Căn cứ theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo đó, việc thế chấp nhà ở gắn liền với QSDĐ phải đáp ứng các điều kiện để được thế chấp QSDĐ.
Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
“1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.
- Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.
- Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó”.
Căn cứ theo quy định tại điều luật này, bên mua nhà ở trả chậm trả dần chỉ được quyền sử dụng nhà ở đó và có trách nhiệm bảo trì căn nhà. Chỉ được thế chấp căn nhà khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà. Trường hợp muốn thế chấp căn nhà khi chưa thanh toán hết tiền thì phải có sự đồng ý của bên bán hoặc hai bên có thỏa thuận khác.
Theo đó, để thế chấp được căn nhà, chị B phải thỏa thuận với bên bán, có văn bản chấp thuận của bên bán để sau này việc thế chấp căn nhà của bạn là hợp pháp.
