Đối với câu hỏi này của chương trình tôi xin được tư vấn như sau

Đầu tiên, Hợp đồng chuyển nhượng đất là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định.

Hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu là những hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, điều này đồng nghĩa giao dịch chuyển nhượng đất sẽ không được pháp luật công nhận và bảo hộ. Dưới đây là 04 trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu thường gặp:

1. Hợp đồng vô hiệu do không đủ điều kiện thực hiện

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ không được chuyển nhượng và Hợp đồng chuyển nhượng đất theo đó cũng sẽ bị vô hiệu.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì mới có hiệu lực pháp luật.

2. Hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

3. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 nêu rõ:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu“.

Như vậy, nếu như hợp đồng mua bán nhà đất là một giao dịch dân sự với mục đích nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì sẽ bị vô hiệu do giả tạo.

4. Hợp đồng vô hiệu do vi phạm quy định về chủ thể xác lập, thực hiện hợp đồng

Theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015, khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, Hợp đồng chuyển nhượng đất còn có thể bị vô hiệu trong các trường hợp mà pháp luật quy định như: vô hiệu do bị nhầm lẫn; vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; …